作者　秦婧　刘光亮

　　[案情]２００８年８月，张某将其所有的一套房屋出售给李某，双方签订了买卖合同。２００９年１１月，李某会清款项后装潢入住，约定半年内办好房屋过户登记手续。事隔不久，张某因欠款外逃而下落不明，李某未能办理房屋过户登记手续。２０１０年８月，张某在王某处借款２５万元，并以该处房产办理了抵押登记。２０１１年，王某诉请法院拍卖该房产，并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。李某提出异议，称房屋买卖合同全法有效，该房屋是其合法财产，且本人已积极履行，不存在过错，应视为取得房屋所有权，帮王某不能实现抵押权。

　　两种观点：一种观点认为，李某的异议不能成立。另一种观点认为，李某应当受到优先保护。

　　笔者同意第二种观点。

　　特权优先于债权的例外情形在实践中是法律依据的，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定，在房屋买卖合同履行过程中，只要购房人支付了全部购房款并实际占有，且没有过错，就应该享有特权期待权，就应当得到特殊保护。综上，本案中王某获得的抵押权不能对抗买受人李某，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋。